〇「農地」とは何か
　「農地」かどうかは、登記簿上の地目（田、畑）で判断するわけではありません。
　　農地法では、「耕作の目的に供される土地」を「農地」としています。
〇「耕作」とは何か
　　耕作とは、「土地に労費を加え肥培管理を行った作物を栽培すること」で、土地に　
　して、手間暇やお金をかけて、肥料をあげたり、草刈りなどの管理をして、作物を栽
  培することです。
〇「耕作の目的に供される土地とは」
　　現在耕作している土地のほかに、現在耕作していなくても、耕作しようとすればい
　つでも耕作できる土地で、休耕地や不耕地も含みます。
〇ポイント
 「農地」とは、登記簿上で判断しない。
①実際に肥料や草刈りなどの耕作を行って作物を栽培している土地
②現状では耕作していないが、いつでも耕作ができる土地

●市街化区域の農地について
　市街化区域の農地で農地の転用を行う場合は、農業委員会に対して届出を行えばよく、許可の必要はありません。
　一般的に届出は、役所に届出書が到達したときに、履行されることになりますが、市街化区域内の農地転用に関する届出は、農業委員会が届出に対する受理・不受理処分をすることから、申請に近いものと考えることができます。
　不受理とする場合は以下の３点です。
①届出にかかる農地が市街化区域内にない場合
②届出者が届出にかかる農地の権限を有していない場合
③届出書に添付すべき書類が添付されていない場合
　農地法第５条における転用の届出も、許可申請と同様に、農地の所有者と農地の譲受人の双方が共同で届出を出します。
　また、届出の効力は適法な届出を農業委員会の窓口に提出した日に発生します。
　（届出が受理された日ではありません。）

●市街化区域と市街化調整区域について
　市街化区域と市街化調整区域は都市計画法という法律に基づいています。
　都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的としていて、無秩
序・無計画な都市計画が行われないようにしています。
　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域、及びおおむね１０年以内に優先的
かつ計画的に市街化を図る区域を指します（市街化を促進する区域です）。
　市街化調整区域は、優れた自然環境や農地を守るために開発行為を原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない区域を指します。（市街化を抑制すべき区　
域）市街化区域と市街化調整区域に分けることを「線引き」と呼びます。市町村によっては都市計画を想定せず、線引きがされていない「非線引き都市計画区域」というところもあります。この場合、すべての農地は農地法上の許可の対象になります。
　自治体によっては、線引きされていなくても、市街化が進んでいる地域は、許可の基
準を緩めているところもあります。
　農地が「市街化区域」や「市街化調整区域」にあたるかを調べるためには、市町村が
WEB上で公開している都市計画図等を用いることができます。
　あるいは、直接、市町村の都市計画を担当している部署に問い合わせる方法をとりま　
す。自治体によっては、固定資産税評価証明書に「市街化区域」「市街化調整区域」の旨を記載しているところもあります。

●農地転用許可制度のしくみ
　農地の転用・・・農地を人為的に農地以外にする行為を言います。
　例えば、宅地、店舗を建設したり、駐車場にしたり、資材置き場にすることなどです。
　土地の所有者である農家からすれば、自分の土地を自由に使うためになぜ許可が必要
なのかと思うかもしれません。しかし、許可を得ないで農地を農地以外のものにす
ると、「違反転用」になります。
　一方、農地法第５条の転用は、農地を農地以外のものにする行為が規制対象で、かつ
転用に際し、新たに権利の設定または移転を伴います。
　農地法第４条・・・・・農地を農地以外のものにする場合
　農地法第５条・・・・・農地を農地以外のものにする場合＋権利設定（移転）

●農地転用の許可をする権限について
　農地転用の許可をする権限は、原則として、都道府県知事にありますが、指定市町村
の区域にあっては、指定市町村にも権限があります。
　また、４ヘクタールを超える農地については、農林水産大臣に権限があります。
地方自治法により、農地転用許可事務は各市町村長（各市町村の農業委員会）に移譲
されているので、各市町村の農業委員会を経由して、都道府県知事の許可を得ること　
になります。（よって、窓口は各市町村の農業委員会事務局です。）

●転用許可基準について
　農地を転用するための理由がやむを得ないものであるかどうかが様々な角度から検討
されます。農地転用が許可されるためには、大きく分けて「立地基準」と「一般基
準」を満たす必要があります。以下に「立地基準」と「一般基準」について紹介します。その他に、農業振興地域についても紹介します。

●立地基準について
　立地基準等は、農地の営農条件と周辺の土地の市街化の状況によって、農地を区分け
し、その区分けに従って許可・不許可の判断が下されます。
　つまり、対象の農地がどのような区分にあるかによって、農地転用が可能であるのか
が変わってきます。

●農用地区域内農地
　農振法（農業振興地域の整備に関する法律）に基づいて、市町村が定めた農業振興地
域整備計画において、農用地区域とされる区域内に存在する農地のこと（「青地」と　
呼ばれる）原則、転用は認められません。
　ただし、転用予定地にある特に営農条件を備えている農地で、下記の２つの要件を満
たした農地のこと。
　①１０ヘクタール以上の規模のまとまった農地で、高性能農業機械による営農に適す
ると認められる農地
　②特定土地改良事業等の施工区域にあり、その事業の完了年度の翌年度から起算して
８年が経過していない農地
この農地も原則転用は認められません。
　　
●第一種農地
　集団的に存在し、良好な営農条件を備えていて、下記の３つの要件を満たしている
農地のこと。
　①おおむね１０ヘクタール以上の規模のまとまった区域内にある農地
　②特定土地改良事業等の施工区域にある農地
　③傾斜、土壌の性質その他の自然的要件からみて、周囲の標準的な農地を超える生
産性をあげることができるとみとめられる農地
この場合も原則転用は認められません。

●第二種農地
　第三種農地のうち近接する区域その他市街化が見込まれる区域内にある農地又は②農
用地区域内にある農地以外であって、甲種農地、第一種農地、第三種農地以外の農地
のこと。
上記①については、次の３点が要件です。
①街路が普遍的に配置されている地域の農地
②市街化の傾向が著しい区域に近接する区域内の農地で、その規模がおおむね１０ヘ
クタール未満である農地
③駅、市町村役場等の公共施設から近距離（５００以内）にある地域内の農地
上記②の具体的な事例としては、中山間地域に存在する農業公共投資の対象となって
いない小集団農地などです。
この農地は、申請農地以外農地では、転用目的を達成できないと認められる場合には　
許可が認められます。
　
●第三種農地
　市街地の区域内または市街化傾向の著しい区域内にある農地のこと。
具体的には、下記のような農地のことを指します。
・水管、下水管、ガス管のうち２つ以上が埋設された道路の沿道の区域であって、おお　　
むね５００ｍ以内に２つの教育施設、医療施設等の公共施設があるもの
・駅、市町村役場等の公共施設から至近距離（３００ｍ以内）にある地域内の農地　
・住宅の用、もしくは事業用の用に供する施設又は公共施設もしくは公共施設が連たん
していること
・街区の面積に占める宅地の面積が４０％を超えること
・都市計画法上の幼稚地域が定められている区域内農地
・土地区画整理事業の施工にかかる区域
・この農地は原則、施工が認められます。

●立地基準のまとめ

区分	転用の許可・不許可	転用の難易度
農用地区域内農地	原則、不可	極めて難しい
甲種農地	原則、不可	難しい
第三種農地	原則、不可	易しい

●一般基準について
　一般基準とは、農地の区分に関係なく適用される基準で、土地の効率的な利用の確保　
という観点から許可・不許可の判断が下されます。
転用事業の用途に供する確実性（農地を転用して申請にかかる用途に供することが確
実と認められない場合には不許可）不許可となる具体例として、下記が挙げられます。
・必要な資力・信用があると認められない場合
・転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていない場合（賃借人が該当し、抵
　当権は該当しない）
・許可後、遅滞なく申請にかかる用途に供する見込みがない場合
・申請にかかる農地と一体になって、事業の目的に供する土地を利用できる見込みがな